Am 6. Februar 2026 sendete das SRF im «Echo der Zeit» einen Beitrag mit dem Titel «Tiefe Steuern und hohe Mieten nun auch im Kanton Schwyz». Die zentrale Botschaft: Die steigenden Mieten im Kanton seien eine direkte Folge der Tiefsteuerpolitik. Was in diesem Beitrag fehlte, war die ökonomisch entscheidende Einordnung. Nicht die Steuerpolitik eines einzelnen Kantons erklärt die Mietdynamik. Der Haupttreiber ist ein anderer, und er wirkt landesweit: das ausserordentliche Bevölkerungswachstum der letzten 25 Jahre.
Schwyz eignet sich exemplarisch, um diesen Zusammenhang zu zeigen. Der Kanton wuchs 2023 um 1,5 Prozent — deutlich über dem Schweizer Durchschnitt (BFS, 2024a). Gleichzeitig baut Schwyz überdurchschnittlich viel: rund 900 neue Wohnungen pro Jahr (Kanton Schwyz, 2024). Dennoch lag die Leerwohnungsziffer 2024 bei 0,67 Prozent — weit unter dem Schweizer Mittel von 1,08 Prozent (BFS, 2024b). Schwyz baut also mehr als der Durchschnitt und hat trotzdem weniger Leerstand. Das ist ein Lehrbuchbeispiel für einen Nachfrageüberhang.
Die grosse Zahl, die hinter diesem Phänomen steht, führt von Schwyz zurück in die nationale Perspektive: Seit dem Jahr 2000 ist die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz um rund 1,7 Millionen Menschen gewachsen — von 7,2 auf 9,05 Millionen (BFS, 2025). Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von rund 46 Quadratmetern pro Person und dem zusätzlichen Effekt steigender Pro-Kopf-Flächen ergibt sich ein zusätzlicher Wohnflächenbedarf von rund 104,8 Millionen Quadratmetern — umgerechnet etwa 15'000 Fussballfeldern. So viel Wohnraum musste das Land in 25 Jahren bauen, nur um die gewachsene Bevölkerung unterzubringen.
Dieses Argumentarium entwickelt die These, dass die Schweizer Wohnungsnot das Resultat zweier sich verstärkender Kräfte ist: einer explodierenden Nachfrage durch das Bevölkerungswachstum seit der Einführung der Personenfreizügigkeit (FZA) im Jahr 2002 und eines durch Überregulierung gebremsten Angebots. Die historischen Daten seit 1970 zeigen einen klaren Strukturbruch um die Jahrtausendwende. Die ökonometrische Forschung bestätigt den kausalen Zusammenhang zwischen Zuwanderung und Preisentwicklung. Die politische Antwort liegt in einer Doppelstrategie: Angebotsausweitung durch Deregulierung nach internationalen Vorbildern — kombiniert mit einer aktiven Steuerung der Zuwanderung. Staatliche Preisregulierungen und subventionierte Genossenschaften verschärfen das Problem, statt es zu lösen.
Kernaussage in drei Punkten:
1. Die Wohnungsnot ist kein regionales, sondern ein nationales Phänomen — mit klaren strukturellen Ursachen.
2. Der Haupttreiber ist das Bevölkerungswachstum seit 2000, nicht die Steuerpolitik einzelner Kantone.
3. Die Lösung liegt in der Kombination aus angebotsseitiger Deregulierung und aktiver Steuerung der Zuwanderung.
1. Wie teuer ist das Wohnen heute? Die Lage 2024/2025
Der Schweizer Wohnungsmarkt befindet sich 2026 in einem strukturellen Ungleichgewicht. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2024 bei 1,08 Prozent und sank 2025 weiter auf 1,00 Prozent — der fünfte Rückgang in Folge (BFS, 2024b; BFS, 2025b). Als faustregelhaftes Gleichgewichtsniveau gilt ein Wert um 1,5 Prozent; unterhalb davon steigt der Preisdruck spürbar.
Die regionalen Disparitäten sind ausgeprägt. 2025 lagen die tiefsten Leerstandsquoten in Genf (0,34 Prozent), Zug (0,42 Prozent) und Zürich (0,48 Prozent). In der Stadt Zürich erreichte die Leerwohnungsziffer 0,1 Prozent — faktisch Vollbelegung (Stadt Zürich, 2025). Am anderen Ende der Skala liegen die Kantone Jura (3,03 Prozent) und Solothurn (2,05 Prozent), wo der Wohnungsmarkt deutlich entspannter ist. Diese Spannweite von Faktor 30 zwischen Stadt Zürich und Kanton Jura zeigt: Die Wohnungsnot ist kein gleichmässiges Landesproblem, sondern konzentriert sich in den wirtschaftsstarken Regionen.
Der Kanton Schwyz bewegt sich unter dem Schweizer Durchschnitt. Die Durchschnittsmieten im Kanton zählen — neben Zug und Zürich — zu den höchsten der Schweiz (JLL, 2025). Die Bautätigkeit ist hoch, doch sie reicht nicht aus. Dieser Befund ist zentral für die gesamte Argumentation: Schwyz baut, und trotzdem steigen die Mieten. Wer die Mietdynamik ausschliesslich der Steuerpolitik zuschreibt, übersieht, dass selbst ein bauaktiver Kanton dem Nachfragedruck nicht standhält.
Die Bautätigkeit hat sich nach dem Ende der Negativzinsen deutlich abgeschwächt. Zwischen 2014 und 2018 wurden jährlich über 50'000 Neubauwohnungen realisiert; in den Folgejahren ging die Bauaktivität zurück (NZZ, 2024a). Das Beratungsunternehmen Wüest Partner rechnete 2024 damit, dass innerhalb von drei Jahren mehr als 50'000 Wohnungen fehlen werden (Avenir Suisse, 2025). Die Angebotsquote auf dem Mietmarkt erreichte 2024 mit 3,7 Prozent einen historischen Tiefstand (Wüest Partner, 2025).
Die Angebotsmieten stiegen im Kanton Zürich zwischen 2010 und 2023 um rund 20 Prozent (Kanton Zürich, 2024). Wüest Partner prognostiziert für 2025 einen weiteren Anstieg von 1,7 Prozent bei den Angebotsmieten und 3,6 bis 3,8 Prozent bei Eigentumspreisen (Finanz und Wirtschaft, 2025). Besonders belastet sind Haushalte mit tiefen Einkommen. Mehr als die Hälfte der alleinstehenden Seniorinnen und Senioren gibt heute über ein Drittel ihres Einkommens für Wohnkosten aus (Wüest Partner, 2025b).
Kernaussage: 1. Die Leerwohnungsziffer liegt 2025 bei 1,00 Prozent — ein historischer Tiefstand. — 2. Die Wohnungsnot ist regional konzentriert — in den wirtschaftsstarken Zentren. — 3. Selbst bauaktive Kantone wie Schwyz kommen mit der Nachfrage nicht nach.
2. Die historische Entwicklung: Preise, Löhne und Konsumentenpreise seit 1970
Die heutige Wohnungsnot ist kein akutes Phänomen, sondern das Ergebnis einer strukturellen Verschiebung, die vor rund 25 Jahren begann. Wer die Dimension des Problems verstehen will, muss bis ins Jahr 1970 zurückblicken — in eine Zeit, als Wohnen und Einkommen noch im Gleichschritt liefen.
2.1 Bis 2000: Wohnen und Einkommen im Gleichschritt
Zwischen 1970 und dem Jahr 2000 entwickelten sich Nominallöhne, Konsumentenpreise und Mieten in der Schweiz weitgehend parallel. Die Kaufkraft der Haushalte stieg, weil die Nominallöhne den Konsumentenpreisindex schlugen. Die Mietpreise stiegen im gleichen Zeitraum zwar an, aber weniger stark als die Löhne. Konkret bedeutete das: Wer 1990 eine neue Wohnung bezog, zahlte real einen kleineren Einkommensanteil als 1970. Wohnen war für den Mittelstand finanziell tragbar.
2.2 Ab 2000: Die Schere öffnet sich
Um das Jahr 2000 setzt ein Strukturbruch ein, der bis heute anhält. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser entkoppeln sich von der Lohnentwicklung und steigen deutlich schneller als der Konsumentenpreisindex. Ab 2002 — dem Jahr der Einführung der Personenfreizügigkeit mit der EU — beschleunigt sich diese Dynamik weiter. Auch die Mieten beginnen, sich stärker zu verteuern als die Löhne (Marty, 2025).
Die zeitliche Koinzidenz mit der FZA ist kein Zufall. Die in Kapitel 4 dargestellte ökonometrische Evidenz zeigt, dass die Zuwanderungseffekte auf den Wohnungsmarkt vor 2002 statistisch nicht nachweisbar waren — nach 2002 aber deutlich messbar. Die Nachfrage sprang, das Angebot reagierte verzögert. Preise und Mieten gaben nach.
Der Kaufkraftverlust beim Wohnen beschränkt sich nicht auf die Spitzenlagen. Er betrifft breite Bevölkerungsschichten — insbesondere mobile Haushalte, die auf den Neumarkt angewiesen sind: junge Familien, Geschiedene, Zuwanderer, Berufseinsteiger. Wer in einer alten Mietwohnung sitzt, profitiert vom Mietrecht. Wer sucht, zahlt die neue Marktrealität.
2.3 Seit 2015: Eigentum explodiert, Mieten stabilisieren sich
Seit 2015 verschärft sich die Dynamik bei Wohneigentum zusätzlich. Die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen steigen deutlich schneller als Konsumentenpreise und Löhne. Im Jahresvergleich 2024/2025 verteuerte sich Wohneigentum um durchschnittlich 5,2 Prozent (Wüest Partner, 2025c).
Überraschend ist der zweite Befund: Die Angebotspreise für Mieten liegen heute (indexiert) tiefer als 2015, während Konsumentenpreise und Nominallöhne weiter gestiegen sind (Marty, 2025). Die Verteilungseffekte sind real. Bestehende Eigentümer profitieren von Wertsteigerungen, langjährige Mieter von tiefen Bestandsmieten. Die Lasten tragen Neumieter, Zuwanderer, junge Familien — also genau jene Gruppen, die sich nicht politisch organisieren.
Kernaussage: 1. Bis 2000 entwickelten sich Löhne, Mieten und Konsumentenpreise weitgehend parallel. — 2. Ab 2000 öffnet sich eine Schere — Wohneigentum verteuert sich schneller als die Löhne. — 3. Die Verteilungseffekte treffen Neumieter, junge Haushalte und Zuwanderer überproportional.
3. Der Haupttreiber: Bevölkerungswachstum und die Mathematik der Wohnfläche
Die Ökonomie des Wohnungsmarktes lässt sich auf eine einfache Gleichung reduzieren. Steigt die Nachfrage schneller als das Angebot, steigen Preise und Mieten. Wer die Wohnungsnot verstehen will, muss deshalb fragen: Wie stark ist die Nachfrage in den letzten 25 Jahren tatsächlich gewachsen?
Die Antwort liefert die Bevölkerungsstatistik. Zwischen dem Jahr 2000 und Ende 2024 wuchs die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz von rund 7,2 Millionen auf 9,05 Millionen Personen (BFS, 2025). Das entspricht einem Plus von rund 1,7 Millionen Menschen innerhalb einer Generation — oder einem kumulierten Wachstum von gut 25 Prozent. Rund 80 Prozent dieses Zuwachses gehen auf Zuwanderung zurück; der internationale Wanderungssaldo lag allein 2024 bei plus 82'800 Personen (JLL, 2025).
Dieser Zuwachs muss wohnen. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf in der Schweiz liegt bei rund 46 Quadratmetern. Multipliziert mit 1,7 Millionen zusätzlichen Einwohnern ergibt das einen Grundbedarf von rund 78 Millionen Quadratmetern zusätzlicher Wohnfläche. Hinzu kommt ein zweiter Effekt: Die Wohnfläche pro Person wächst stetig, weil Haushalte kleiner werden. Rechnet man beide Effekte zusammen, ergibt sich ein zusätzlicher Wohnflächenbedarf von rund 104,8 Millionen Quadratmetern seit 2000 — das entspricht rund 15'000 Fussballfeldern.
Diese Zahl ist politisch bedeutsam, weil sie das Ausmass der Aufgabe verdeutlicht. Die Schweiz musste in 25 Jahren Wohnraum im Umfang von 15'000 Fussballfeldern neu schaffen. Dass das Angebot dieser Dynamik nicht standhalten konnte, ist nicht überraschend — es ist mathematisch zwingend.
Besonders problematisch ist die regionale Verteilung der Nachfrage. Die Zuwanderung konzentriert sich auf wirtschaftsstarke Regionen — Zürich, Zug, Schwyz, Genf, Basel —, wo Bauland ohnehin knapp ist. In peripheren Kantonen wie Jura oder Solothurn bleibt die Leerwohnungsziffer hoch, weil die Wirtschaft dort weniger dynamisch ist.
Schwyz illustriert den Nachfrageüberhang besonders klar. Der Kanton verzeichnete 2023 ein Bevölkerungswachstum von 1,5 Prozent, liegt damit deutlich über dem Schweizer Durchschnitt von 1,0 Prozent. Er baut rund 900 Wohnungen pro Jahr — bezogen auf die Wohnungsbestandsgrösse eine überdurchschnittliche Bautätigkeit. Und trotzdem bleibt die Leerwohnungsziffer unter dem nationalen Mittel.
Wüest Partner beziffert den Anteil des Wanderungssaldos an der gesamten Wohnungsnachfrage in den Zentren und deren Peripherie auf rund 67 Prozent (Oehme, 2024). Weitere 24 Prozent entfallen auf steigenden Wohlstand und Individualisierung. Das Bild ist eindeutig: Die Wohnungsnachfrage ist zu über 90 Prozent eine Funktion des Bevölkerungswachstums und des Wohlstands.
Kernaussage: 1. Seit 2000 wuchs die Schweiz um 1,7 Millionen Menschen — zu rund 80 Prozent durch Zuwanderung. — 2. Der zusätzliche Wohnflächenbedarf beläuft sich auf rund 104,8 Mio. m² — 15'000 Fussballfelder. — 3. Die Nachfrage konzentriert sich in wirtschaftsstarken Regionen, wo Bauland knapp ist.
4. Die wissenschaftliche Evidenz: Zuwanderung und Wohnkosten
Die Hypothese, dass die Zuwanderung die Wohnkosten treibt, ist keine Vermutung — sie ist wissenschaftlich quantifiziert. Die preisgekrönte Studie von Helfer, Grossmann und Osikominu (2023) im Swiss Journal of Economics and Statistics liefert die derzeit beste empirische Grundlage.
Die Studie untersucht, wie sich die Einführung des Abkommens über die Personenfreizügigkeit (FZA) 2002 auf Preise und Mieten ausgewirkt hat. Methodisch kombiniert die Arbeit einen Instrumentalvariablen-Ansatz mit einer Event-Study auf Ebene der 106 Schweizer Mobilité-Spatiale-Regionen und der 26 Kantone. Die FZA-Reform dient dabei als exogener Schock — eine für ökonometrische Zwecke ideale Konstellation, weil der Reformzeitpunkt nicht von lokalen Wohnungsmarktbedingungen abhing.
Die zentralen Befunde sind robust: Steigt der Ausländeranteil in einer Region jährlich um einen Prozentpunkt der Anfangsbevölkerung, so steigen nach der FZA-Reform die Preise für Einfamilienhäuser um 4,3 Prozent und für Eigentumswohnungen um 5,9 Prozent. Die Mieten steigen um 7,4 bis 8,0 Prozent. Dass die Mieten stärker reagieren als die Kaufpreise, ist ökonomisch plausibel: Neuankömmlinge ziehen zunächst in Mietwohnungen; der Wohneigentumsmarkt reagiert mit Verzögerung.
Entscheidend ist der methodische Kontrast: Vor der FZA-Reform 2002 waren diese Zuwanderungseffekte statistisch nicht nachweisbar. Der Bruch ist zeitlich präzise datierbar und fällt exakt mit der politischen Regelung zusammen.
Da das Wohnungsangebot kurzfristig kaum auf die FZA-Reform reagierte, interpretieren die Autoren ihre Befunde eindeutig als reinen Nachfrageeffekt. Dieser Schluss ist wichtig: Die Preissteigerungen sind nicht Folge spekulativer Investoren oder Marktversagen, sondern die direkte Konsequenz eines massiven Nachfrageschubs, den die Angebotsseite nicht bewältigen konnte.
Kernaussage: 1. Nach 2002 erhöht jeder zusätzliche Prozentpunkt Ausländeranteil die Mieten um 7 bis 8 Prozent. — 2. Vor 2002 waren diese Effekte statistisch nicht nachweisbar — der Strukturbruch ist ursächlich. — 3. Die Last trifft die Mieter mit tiefen Einkommen am härtesten.
5. Marktversagen oder Regulierungsversagen?
Die These, der Markt habe beim Wohnen versagt, ist die zentrale politische Diagnose der Linken. Aus liberaler Sicht trifft das Gegenteil zu. Der Schweizer Wohnungsmarkt funktioniert grundsätzlich — aber bürokratische Hindernisse bremsen das Angebot systematisch. Die Wohnungsnot ist weniger ein Markt- als ein Regulierungsversagen.
Marco Salvi, Senior Fellow bei Avenir Suisse, hat diese Diagnose präzise formuliert. Seine These: Die Städte verhalten sich wie Monopolisten, die das Angebot bewusst verknappen. Wenn Städte höhere Dichten generell zulassen würden, verlören sie Macht — aber die Stadtbevölkerung gewänne (Salvi, 2024).
Das deutlichste empirische Beispiel liefert Genf. Als Reaktion auf die Wohnungsnot der 1980er-Jahre hat der Kanton seinen Wohnungsmarkt besonders stark reguliert. Das Ergebnis: Investitionen in Renovationen brachen ein, und Genf hat heute qualitätsmässig den schlechtesten Wohnungsbestand der Schweiz (Salvi, 2024). Der Mieter ist geschützt — aber nur der, der bereits eine Wohnung hat. Wohnungssuchende zahlen die Rechnung.
Ein wichtiger liberaler Befund betrifft die natürliche Quelle günstigen Wohnraums: Das sogenannte Filtering. Wohnungen verlieren über ihren Lebenszyklus an Wert. Jedes Jahr kommen rund 40'000 preisgünstigere Wohnungen über diesen Mechanismus auf den Markt (Salvi, 2023). Das ist mehr als die gesamte Jahresproduktion gemeinnütziger Wohnbauträger. Die grösste Quelle bezahlbaren Wohnraums ist nicht der Staat, sondern der Markt selbst — vorausgesetzt, er darf neu bauen.
Daraus folgt die zentrale liberale Schlussfolgerung: Bevor der Staat subventioniert, muss er entregulieren. Subventionen ohne Angebotsausweitung erhöhen nur die Nachfrage und treiben die Preise weiter.
Kernaussage: 1. Die Wohnungsnot ist primär ein Regulierungs-, kein Marktversagen. — 2. Städte verknappen das Angebot monopolistisch — das Genfer Beispiel zeigt die Folgen. — 3. Der Markt selbst liefert jährlich rund 40'000 günstige Wohnungen — wenn er neu bauen darf.
6. Die drei grossen Baubremsen
Die Diagnose, dass die Regulierung das Angebot bremst, wird konkret in drei Hebeln: der Lärmschutzverordnung, dem Einsprache- und Rekursrecht und der restriktiven Zonenordnung.
6.1 Die Lärmschutzverordnung
Die Lärmschutzverordnung (LSV) misst Grenzwerte am offenen Fenster. Diese Methodik stammt aus den 1980er-Jahren und ignoriert moderne Schallschutzlösungen. Das Ergebnis: An vielen städtischen Lagen dürfen keine Wohnungen gebaut werden, obwohl die Innenräume akustisch einwandfrei wären. Salvi schätzt, dass Tausende geplanter Wohnungen durch diese Verordnung blockiert werden (Salvi, 2024).
Das eidgenössische Parlament hat im September 2024 eine Revision des Umweltschutzgesetzes (USG) beschlossen, die pragmatische Auslegungen ermöglichen soll. Die entsprechende Anpassung der LSV ist aber bisher nicht vollständig umgesetzt. Die politische Forderung ist klar: rasche und konsequente Umsetzung.
6.2 Das Einsprache- und Rekursrecht
Das Schweizer Einsprache- und Rekursrecht ist im internationalen Vergleich aussergewöhnlich generös. Das Problem ist nicht die Existenz des Rechtsschutzes — ein Rechtsstaat braucht ihn. Das Problem ist die Instrumentalisierung. Auch Projektgegner ohne direkte Betroffenheit können blockieren. Mehrjährige Rekursverfahren machen Projekte finanziell unkalkulierbar. Interessant dabei: Nicht Umweltverbände, sondern private Nachbarn reichen den Grossteil der Einsprachen ein — oft aus Eigeninteresse am Status quo.
Die politische Forderung: engere Eingrenzung der Beschwerdebefugnis, Beschleunigungsverfahren für gemeinwohlrelevante Projekte, Entschädigungspflicht bei missbräuchlichen Rekursen.
6.3 Die restriktive Zonenordnung
Die Bau- und Zonenordnungen begrenzen Ausnützungsziffern, Gebäudehöhen und Nutzungen oft detailliert. Die Verdichtung wird in Raumplanungsgesetzen theoretisch gefordert — praktisch aber durch die Detailregulierung verhindert.
Das japanische Gegenmodell zeigt, was möglich wäre. Tokio kennt flexible Zonen — innerhalb weiter gefasster Nutzungskategorien kann fast alles gebaut werden, was die Nachfrage fordert. Das Resultat: 30 Jahre stabile Immobilienpreise trotz anhaltender Urbanisierung. Die politische Forderung: Zonenflexibilisierung, Erhöhung der Ausnützungsziffern, Hochhauszulassung in Stadtrandlagen.
Kernaussage: 1. Die Lärmschutzverordnung blockiert Tausende geplanter Wohnungen — die USG-Revision muss zügig umgesetzt werden. — 2. Das Einsprache- und Rekursrecht wird instrumentalisiert — eine Reform ist überfällig. — 3. Die Zonenordnung ist zu starr — Japan zeigt, wie Flexibilität die Preise stabilisiert.
7. Genossenschaften auf dem Prüfstand
Die politische Linke fordert als Antwort auf die Wohnungsnot regelmässig den Ausbau gemeinnütziger Wohnbauträger. Die empirische Prüfung ergibt ein differenzierteres Bild.
Avenir Suisse hat den Verdichtungsgrad von gemeinnützigen und privaten Investoren in Zürich verglichen. Das Ergebnis: In fast allen Kreisen der Stadt Zürich ist die bauliche Dichte privater Investoren höher als die der Genossenschaften (Salvi, 2023). Würden Genossenschaften mit privater Dichte bauen, könnten pro Grundstück deutlich mehr Wohnungen entstehen. Die quantitative Wohnungsnot würde also nicht durch eine Verschiebung zu Genossenschaften gelindert.
Die Subventionsfrage ist ein weiterer Punkt. Genossenschaften erhalten vergünstigten Boden von Städten und Kantonen und profitieren von staatlichen Bürgschaften bei der Kreditaufnahme. Das ist eine indirekte Subventionierung, deren Kosten alle Steuerzahler tragen.
Die soziale Durchmischung, die von den Genossenschaften als Hauptargument angeführt wird, ist laut Salvis Untersuchungen in Genossenschaftssiedlungen kaum besser als in regulären Mietverhältnissen. Das liegt daran, dass Genossenschaftswohnungen über Wartelisten und Netzwerke vergeben werden — Mechanismen, die bestehende Insidergruppen bevorzugen.
Kernaussage: 1. Private Investoren verdichten empirisch effizienter als Genossenschaften. — 2. Genossenschaften profitieren von indirekter Subventionierung. — 3. Die Durchmischung in Genossenschaftssiedlungen ist nicht systematisch besser als im Markt.
8. Internationale Vorbilder
Der Schweizer Wohnungsmarkt ist kein Einzelfall. Ein Blick über die Grenzen zeigt: Wo der Staat flexibel reguliert, entsteht Wohnraum. Wo er detailverliebt reguliert, entsteht Knappheit.
Japan und Tokio sind das Paradebeispiel für flexible Zonenregulierung. Tokio baut pro Jahr mehr Wohnungen als London, Paris und New York zusammen — und hat deshalb seit 30 Jahren stabile Immobilienpreise.
Deutschland liefert eine gemischte Erfahrung. Bayern hat digitale Baubewilligungsverfahren eingeführt. Der Mietendeckel in Berlin 2020 ist das Negativbeispiel: Die Regulierung führte zum Investitionsrückgang; das Bundesverfassungsgericht kippte das Gesetz 2021.
Houston (Texas) zeigt, wie ein Markt ohne klassische Zonenordnung funktioniert. Houston hat tiefere Mieten und höhere Baudynamik als vergleichbare US-Städte mit strenger Zonenregulierung.
Kalifornien ist das Gegenbeispiel. Strenge Zonenordnung, harte Umweltauflagen, aktivistische Einspruchsrechte — und in der Folge die grösste Wohnungskrise der USA.
Neuseeland hat mit dem Auckland Unitary Plan 2016 eine breite Aufzonung durchgeführt. Die Zahl der Baubewilligungen stieg in den Folgejahren deutlich (Greenaway-McGrevy & Phillips, 2023).
Kernaussage: 1. Flexibel regulierte Märkte (Tokio, Houston) haben stabile Preise trotz Bevölkerungswachstum. — 2. Strenge Regulierung (Kalifornien, Genf) führt zu Investitionsrückgang und Wohnungskrise. — 3. Die Schweiz kann aus internationalen Erfahrungen lernen — Deregulierung ist möglich.
9. Gegenargumente und Erwiderung
Eine seriöse Analyse muss die stärksten Gegenargumente fair darstellen. Sieben Einwände werden in der politischen Debatte regelmässig vorgebracht.
«Deregulierung führt zu Wildwuchs und Verschandelung.» — Verdichtung nach innen bewahrt Landschaft besser als Zersiedelung. Japan zeigt, dass flexible Nutzung nicht unästhetisch sein muss. Die heutige Regulierungsdichte verhindert keinen Wildwuchs; sie verhindert Qualität.
«Der Markt kann keinen günstigen Wohnraum produzieren.» — Empirisch falsch. Durch den Filtering-Effekt kommen jährlich rund 40'000 günstigere Wohnungen auf den Markt — die mit Abstand grösste Quelle preisgünstigen Wohnraums.
«Mehr Genossenschaften lösen das Problem.» — Subventionen ändern nichts am Angebotsproblem. Gemeinnützige Bauträger verdichten empirisch weniger effizient als private. Wer die quantitative Wohnungsnot lösen will, muss das Gesamtangebot ausweiten.
«Zuwanderungssteuerung ist ein unzulässiger Eingriff.» — Qualifikationsgesteuerte Modelle wie in Kanada oder Australien sind mit freier Marktwirtschaft vereinbar. Die ungesteuerte Freizügigkeit wälzt externe Kosten auf Dritte ab — klassische Externalitäten, die eine Korrektur begründen.
«Die Wohnkosten sind nicht gestiegen — die Qualität hat zugenommen.» — Teilweise richtig. Die Helfer-Studie (2023) zeigt aber kausal, dass ein signifikanter Teil der Preissteigerung auf Zuwanderung zurückgeht, nicht auf Qualitätsverbesserungen.
«Nicht das Bevölkerungswachstum, sondern die Tiefsteuerpolitik treibt die Mieten.» — Schwyz baut überdurchschnittlich, trotzdem reicht das Angebot nicht. Das ist ein Nachfrageproblem. Der dominante Treiber bleibt das nationale Bevölkerungswachstum.
«Mietpreisregulierung schützt die Mieter.» — Kurzfristig ja, langfristig das Gegenteil. Das Genfer Beispiel bestätigt: strikte Regulierung führte zu Investitionsrückgang, weniger Neubau, schlechterem Bestand. Auch der Berliner Mietendeckel (2020/2021) hat diese Dynamik empirisch bestätigt.
10. Politische Handlungsoptionen — Das liberale Fünf-Punkte-Programm
Die Diagnose mündet in ein konkretes politisches Programm. Es kombiniert angebotsseitige Deregulierung mit nachfrageseitiger Steuerung.
Option A — Lärmschutzverordnung reformieren. Die 2024 beschlossene USG-Revision muss zügig und konsequent in der LSV umgesetzt werden. Moderne Schallschutzlösungen müssen anrechenbar sein. Zeithorizont: 1 bis 2 Jahre.
Option B — Einsprache- und Rekursrecht reformieren. Die Beschwerdebefugnis muss enger gefasst werden. Beschleunigungsverfahren für bau- und wohnbauliche Vorhaben gehören ins Gesetz. Zeithorizont: 2 bis 4 Jahre.
Option C — Zonenordnungen flexibilisieren. Höhere Ausnützungsziffern in Verdichtungsgebieten, Hochhauszulassung in geeigneten Lagen, flexible Mischnutzung nach japanischem Vorbild. Zeithorizont: 3 bis 6 Jahre.
Option D — Staatseingriffe zurücknehmen. Keine Ausweitung der Mietpreisregulierung. Keine zusätzlichen Auflagen für preisgünstige Wohnungen in Neubauprojekten. Keine neuen Subventionen für Genossenschaften. Zeithorizont: sofort.
Option E — Zuwanderung aktiv steuern. Die Nachfrageseite lässt sich nicht ausschliesslich über das Angebot bewältigen. Eine Schutzklausel im FZA, ein konsequenter Inländervorrang und verschärfte Qualifikationskriterien sind diskussionswürdige Instrumente. Die Eidgenössische Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» (Nachhaltigkeits-Initiative) ist in diesem Kontext eine legitime politische Antwort auf den Nachfragedruck.
Kernaussage: 1. Angebotsseitige Deregulierung ist kurzfristig umsetzbar — LSV, Rekursrecht, Zonen. — 2. Keine neuen Subventionen, keine neuen Preiskontrollen — der Markt funktioniert, wenn er darf. — 3. Die Nachfrageseite braucht aktive Zuwanderungssteuerung.
11. Fazit und Ausblick
Die Schweizer Wohnungsnot ist kein Zufall und kein unverstandenes Phänomen. Die Daten zeigen einen klaren historischen Strukturbruch: Bis zum Jahr 2000 entwickelten sich Wohnen und Löhne im Gleichgewicht — seither nicht mehr. Die Helfer-Studie (2023) datiert den Bruch präzise auf 2002, das Jahr der Einführung der Personenfreizügigkeit. Seit damals wuchs die Schweizer Bevölkerung um 1,7 Millionen Menschen. Der daraus resultierende Wohnflächenbedarf von rund 104,8 Millionen Quadratmetern überforderte das Angebot systematisch.
Die liberale Doppelstrategie ist die logische Antwort. Das Angebot wird befreit — durch konsequente Deregulierung, Zonenflexibilisierung und ein diszipliniertes Rekursrecht. Die Nachfrage wird gesteuert — durch eine aktive Zuwanderungspolitik, die externe Kosten internalisiert. Das ist kein Widerspruch zur Marktwirtschaft. Das ist ihre Konsequenz.
Eine kürzliche Comparis-Umfrage vom Januar 2026 illustriert den politischen Widerspruch schlagend: 68 Prozent der Befragten lehnen Verdichtung in ihrer Nachbarschaft ab — und alle wollen günstigeren Wohnraum. Dieser NIMBY-Widerspruch ist das politische Grundproblem. Die Schweiz muss sich entscheiden. Sie kann nicht beides haben.
Wohnungspolitik ist Infrastrukturpolitik. Sie braucht Marktmechanismen und Nachfragesteuerung. Die Schweiz hat die institutionellen Voraussetzungen, eine intelligente Kombination beider zu organisieren. Sie muss es nur tun.
Literaturverzeichnis
Avenir Suisse (2025). «Die Städte verknappen das Wohnungsangebot wie ein Monopolist» (Interview mit Marco Salvi).
BFS (2024a). Ständige Wohnbevölkerung nach Kanton 2023.
BFS (2024b). Leerwohnungsziffer im Jahr 2024 weiter rückläufig.
BFS (2025). Ständige Wohnbevölkerung Schweiz, Ende 2024 (STATPOP).
BFS (2025b). Leerwohnungszählung 2025.
Die Volkswirtschaft (2024). Wohnflächenkonsum der Haushalte.
Finanz und Wirtschaft (2025). Wüest Partner Immobilienausblick.
Greenaway-McGrevy, R. & Phillips, P. C. B. (2023). The Impact of Upzoning on Housing Construction in Auckland. Journal of Urban Economics.
Helfer, F., Grossmann, V. & Osikominu, A. (2023). How does immigration affect housing costs in Switzerland? Swiss Journal of Economics and Statistics, 159(5).
JLL (2025). Swiss Real Estate Market Outlook 2025.
Kanton Zürich (2024). Mietpreisstatistik 2010–2023.
Marty, T. (2025). NZZ-Analyse Wohnungspreise: Index 1970–2024.
NZZ (2024a). Die Wohnbautätigkeit verharrt auf tiefem Niveau.
OECD (2024). Housing Database.
Oehme, N. (2024). Wüest Partner: Nachfrageanalyse Wohnungsmarkt Schweiz.
Salvi, M. (2023). Mieten und Mythen. Avenir Suisse.
Salvi, M. (2024). NZZ-Interview: Städte als Monopolisten. Avenir Suisse.
Wüest Partner (2025). Immobilienmarkt Schweiz 2025 Q1.
Wüest Partner (2025b). Wohnkostenbelastung älterer Haushalte.
Wüest Partner (2025c). Eigentumspreise 2024/2025.